BİR AİLE KONUTU NASIL AÇIKLANIR?

Mesken şerhi, şüphesiz tapu siciline tescil edilecek şerh türlerinden biridir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile mesken müessesesi hukuk kurallarımıza dahil edilmiştir. Buna göre, konut olarak kullanılmak üzere tahsis edilen taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan hissedar, gerekli evraklarla birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak bu şerhin tapu siciline işlenmesini talep edebilir. Mesken şerhi almanın bir diğer yolu ise mahkeme kararına başvurmaktır. Konut şerhi; taşınmaz mal yönetmeliği, konut yönetmeliği, icra yönetmeliği ve diğerleri. Onaylanmış kılavuzlarda atıfta bulunarak birçok alanda bir dayanak kazanmıştır. Bu makalede, genellikle konut şerhi sorununu ele almaya çalışacağız.

Aile Konutu Nedir?

Bir konut şerhinin işleme alınabilmesi için talebe konu taşınmazın konut olarak ruhsatlandırılmış olması gerekmektedir. Peki nedir bu konut? Türk Medeni Kanunu’nda konut kavramına ilişkin herhangi bir tanım bulunmamaktadır. Her halükarda, bu kavrama birçok yetkili kanunda atıfta bulunulmasının ve hiçbir düzenlemede tanımlanmamasının bir nedeni var. Türk Kanunları aile oluşumuna büyük önem vermektedir. Bu nedenle, bu zorlukla ilgili kısıtlayıcı tanımlardan mümkün olduğunca kaçınılmıştır. Bu konudaki boşluğu doldurmak takip ve doktrine bırakılmıştır.

Yargıtay tarafından yapılan tanıma göre, aile konutu, eşlerin birlikte yaşamaları amacıyla tahsis edilen ve her olayın aynı konutta yaşama hakkını sağlayan belgeli bir tesistir. Doktrinde birbirinden tamamen farklı çok sayıda tanım bulunmaktadır. Bu tanımların yaygın seçenekleri aşağıdaki gibidir:

• Eşler arasında onaylanmış bir evlilik birliği olmalıdır.
• Eşler tarafından seçilen konutun yasalara uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
• Konut, eşler tarafından yaşamın merkezi haline getirilmiş olmalı ve eşleri olağan dışı durumlarda dış tehlikelere karşı koruyabilmelidir.
• Ailenin orada kalması için yetkili bir neden olmalıdır. Konut yasadışı özellikler için kullanılmamalıdır.

Aile konutunun şerhinin yalnızca eşin konut üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması durumunda sorgulanacağını belirtmek gerekir. Tamamen farklı ayni haklar bu kapsama dahil edilmeyecek ve yalnızca bir mülkiyet hakkının varlığı bu bağlamda kabul edilecektir. Birkaç ifadeyle, intifa hakkı, geçersiz kılma hakkı ve diğerlerine saygı gösteren sınırlı fiili haklar bu kapsama dahil edilmeyecektir. Bununla birlikte aile konutu, boşanmada mal paylaşımı üzerindeki etkisini de büyük ölçüde ortaya koymaktadır.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhini talep eden kişi ile zilyetlik hakkına sahip olan kişinin resmi olarak evli olması gerekmektedir. Bu şerh yalnızca aile konutu niteliği taşıyan ve tapu siciline kayıtlı taşınmazlar için verilebilir. Aile konutu şerhi yalnızca bir taşınmaz üzerine konulabilir. Farklı bir ifadeyle, ortak birkaç evin sahibi ise, bu şerh yalnızca aile konutu olabilecek tek bir ev için kullanılabilir.

Tapu sicilindeki bu şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğu bilinmelidir. Farklı bir ifadeyle, bu şerh tapu siciline kaydedilmese bile, aile konutuna ilişkin ilkeler, teyit edilmeleri koşuluyla, ortaya çıkacak anlaşmazlıklarda kullanılacak gibi görünmektedir. Bununla birlikte, bu sorunun tapu siciline şerh edilmesinde güzel bir kazanç olabilir. Çünkü anlaşmazlıklarda üçüncü kişilerin iyi niyeti, bu şerhi görmeyecekleri için büyük olasılıkla korunacaktır. Daha sonra haklarınızı kaybetmeniz mümkündür.

Konut şerhinin çift taraflı bir etkisi vardır. Öncelikle bu şerh, zilyetlik hakkına sahip olan suç ortağının tasarruf imkanını kısıtlar. Bu suç ortağı, karşı suç ortağının rızası olmadan konutu istediği gibi ortadan kaldıramayacaktır. Alternatif olarak, şerh sicile kaydedilirse, üçüncü durumlar ve resmi makamlar bu davayla ilgilenecektir. Tasarruf süreci boyunca ortağın rızası yoksa, bu zorunlu olmaya eğilimlidir. Diğer suç ortağının rızası olmadan gerçek mülkü kaldırmaya çalışan mal sahibi suç ortağının talebi tapu memuru tarafından reddedilmelidir. Aynı şekilde, şerhin varlığı ne olursa olsun işleme devam eden üçüncü sosyal topluluğun büyük dini kesinlikle korunmayacaktır.

Bir konut mülküne şerh koymanın basit yöntemleri nelerdir?

Bir konut şerhi tapu siciline iki yöntemle kaydedilir. Hepsinden biri kesinlikle mahkeme kararıyla. Bu durumda, olayların ayrı bir belge sunması gerekmez. Kararı veren mahkeme, ilgili tapu sicil müdürlüğüne bir yazı yazarak şerhin tapu siciline işlenmesini sağlar. Genellikle, öncelikle mahkeme kararına dayanarak, ilgili tapu sicil işyerine de talepte bulunmak mümkündür. Bunun yanı sıra, suç ortağı yasalardan kaynaklanan doğrudan bir talepte bulunma hakkına sahip olabilir. Burada eşin ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurması ve gerekli evrakları teslim etmesi gerekmektedir.

Aile Konutu Şerhi İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Aile konutu şerhi için gerekli evraklar aşağıdaki gibidir:

• Muhtarlıktan ve varsa kat mülkiyeti idaresinden konutun mesken olduğuna dair belge. Bu konuda komşuların teyit edici yazılı beyanları faydalı olabilir.
• İlgili tapu müdürlüğünce zorunlu görülmesi halinde, tapu bilgileri konulan taşınmazın kadastro müdürlüğünce şerh konulması istenen taşınmaz ile aynı olduğuna dair belge.
• Kişinin malik ile evli olduğunu gösteren evlilik cüzdanı veya nüfus kayıt örneği.
• Fotoğraflı ve fotokopili kimlik kartı. Ayrıca pasaport boyutu {fotoğraf}.
• İşlem bir vekil veya danışman tarafından gerçekleştiriliyorsa, yetkili uzmanın yetkisi

Oturulmayan Bir Ev Aile Konutu Olarak Şerh Edilebilir mi?

Aile konutu ile ilgili hükümlerin geçerli olabilmesi için, söz konusu konutun ailenin yaşamının merkezi olması gerekmektedir. Bu nedenle, herhangi bir uluslararası konutu aile konutu olarak belirleme yetkisi yoktur. Aile konutu, eşler tarafından birlikte seçilen ve kullanılan ve tamamen ikamet ettikleri bir konuttur. Eşler için bir konut olarak düşünülmeyen ve gerçekten yaşanmayan bir konut, aile konutu olarak nitelendirilmez.

Bununla birlikte, eşler, tapu sicilinde aile konutu olarak nitelendirilmeyen taşınmaz malları nihai olarak şerh edebilirler. Bunun yanı sıra, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu da belirtilebilir. Burada mahkeme heyetinin derinlemesine bir araştırma yapması ve gerçeği ortaya çıkarması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay’ın kararları da bu yönde. Örneğin Yargıtay bir kararında dava konusu taşınmazın gerçekten kullanılıp kullanılmadığı konusunda bir araştırma yapmış ve kullanılmadığını tespit etmiştir. Bunun üzerine ilgili Yargıtay Dairesi, tapuda mesken şerhi bulunsa dahi söz konusu taşınmazın mesken olarak değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. Burada görüldüğü üzere, konut şerhi konulacak taşınmazın gerçekten ve sürekli olarak kullanılıyor olması gerekmektedir.

Mesken şerhi olmayan bir konutun satışı iptal edilebilir mi?

Kişinin malik olması durumunda dahi aile konutu olabilecek ev ile ilgili satış veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması suç ortağının muvafakatine tabidir. Aile konutu şerhi tapu siciline tescil edilmezse ne olur? İşte bu noktada, üçüncü kişilerin haklarının korunup korunmayacağı sorusu gündeme gelecektir. Bu sorun doktrinde de çok tartışmalı olabilir. Yargıtay’ın konuya ilişkin görüşü zaman içinde değişmiştir. Bu konuda bilgili bir gayrimenkul avukatından tavsiye almak faydalı olabilir.

Doktrinde bazı yazarlar, tapuda mesken şerhi bulunmaması halinde, suç ortağının resmi rızası olmaksızın 3. kişilere yapılan mal satışlarının resmi olduğunu savunmaktadır. Gerekçeleri ise işleme taraf olan üçüncü kişinin durumdan habersiz olması, bilmeye hazır olmaması ve dolayısıyla iyi niyetinin korunması gerektiğidir.

Doktrindeki bazı yazarlar da böyle bir satışın geçersiz olma ihtimalinin yüksek olduğunu savunmaktadır. Bu yazarların gerekçesi, yönetmelik maddesinin iyi dinin her ihtimalde korunacağını açıkça belirtmemesidir. Bununla birlikte, bir diğer gerekçe de yasa koyucunun bu metni barınma hakkını savunarak düzenlemiş olmasıdır. Barınma hakkı, İnşaat tarafından anında korunan temel bir haktır. Bu nedenle, temel hakkın güvenliği, üçüncü kişilerin iyi niyetinin güvenliğinden daha önceliklidir. Aksi bir değerlendirme durumunda, maddenin ruhu da ihlal edilmiş olabilir.

Yargıtay, daha önceki kararlarında, üçüncü kişilerin satış işlemine olan inancını korumayı ve tapuda mesken şerhi bulunmaması halinde tasarruf işlemini geçerli saymayı tercih etmiştir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2006 tarihli bir çağrısında bu durum açıkça görülmektedir. Bu stratejide, üçüncü sosyal topluluğun iyi niyetle fiili haklar elde etmesi korunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 tarihli bir kararında görüşünü değiştirmiştir. Bu nedenle, mevcut duruma bakacak olursak, Yargıtay, konutun sahibi olan hissedarla işlem yapan üçüncü sosyal topluluğun büyük inancının, konut şerh edilmeyecek olsa bile büyük olasılıkla korunacağına hükmetmiştir. Görüleceği üzere, Yargıtay artık konutun güvenliği için tapuya şerh konulmasını şart koşmamaktadır. Eğer ilgili taşınmaz gerçekten konut ise, yönetmelik uyarınca emsal güvencesi altındadır. Farklı bir ifade ile, aile konutunun suç ortağının rızası dışında satışa çıkarılması durumunda, suç ortağı tapu iptal davası açarak satışın iptalini sağlayabilecektir.

Aile Konutu Şerhi Satışa Engel midir?

Taşınmazın tapu kaydında mesken şerhinin bulunması satışı durdurmaz. Ancak bu durumda taşınmazı satın alan kişinin taşınmazın konut olarak kullanıldığını bildiği kabul edilir. Suç ortağının rızası dışında böyle bir satış yapılmışsa, rıza göstermeyen suç ortağı dava açarak tapunun iptalini sağlayabilecektir.

Aile Konutu Haczedilebilir mi?

Aleyhinize icra takibi başlatılmışsa ve siz bedel kararına itiraz etmemişseniz, bu icra takibi devam eder. Sonrasında zilyetliğiniz altında bulunan evler büyük olasılıkla haczedilecektir. Ancak bu evlerden biri kesinlikle bir aile konutu ise durum değişecek mi? TMK’nın 194. Maddesi. TMK’nın 194. Maddesi tarafından korunan konut tesisi, mutlak dokunulmazlık anlamına gelmez ve üçüncü kişilerin haklarının öncelikli olduğu koşullar ortaya çıkabilir. 194. sorun, mülkü elinde bulunduran suç ortağı tarafından gönüllü geçiş durumlarında ortaya çıkacaktır. Haciz, gönülsüz bir geçiştir. Bu nedenle, bu metin içeriği aile konutuna el konulmasını durdurmaz.

Nitekim Yargıtay’ın kararları da bu yöndedir. Burada karşı cepheden eleştiri yapmak mümkün olmayacaktır. Borç özeldir ve mülk borçluya aittir. İcra ve İflas Yönetmeliği’nin 82. maddesinde haczedilemeyecek mal ve haklar sayılmıştır. Aile konutu buraya dahil edilmeyecektir. Tam tersine, borçlunun durumunu ortaya koyan borçlunun evi, haczedilemeyecek birçok araç arasında listelenmiştir. Haczedilecek ev, her aile konutu ve bu nitelikte de olabilir. Bu durumda, o ev haczedilemez. Bununla birlikte, bu bir aile konutunun bir sonucu değildir ve yalnızca borçlu suç ortağı bunu beyan edebilir.

Aile konutunun haczedilmesi durumunda, borçlunun suç ortağı haczedilemeyeceğine dair bir eleştiri sunabilir; ayrıca Anayasa Mahkemesi tarafından değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Mağdur ortak dava açmak istemiş, ancak dava açma ehliyetinin olmaması nedeniyle davası usulden reddedilmiştir. Bunun üzerine vatandaş Anayasa Mahkemesi’ne özel bir başvuru yapmıştır. Anayasa Mahkemesi yaptığı incelemede, borçlunun eşi tarafından açılan davanın dava açma ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmesinin aile hayatına saygı hakkının ihlali olduğuna karar verdi.

Müşterek mülkiyette konut şerhi konulabilir mi?

Eşler, müşterek mülkiyetteki bir konutu kişiselleştirebilirler. TMK’nın 223. maddesi, eşlerden birinin, diğer eşin rızası olmaksızın paylı mülkiyet altındaki bir konuttaki payını alamayacağını öngörmektedir. Bu durum yalnızca eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejimi varsa geçerli olacaktır. Bununla birlikte, TMK’nın konutu düzenleyen 194. maddesi birçok temel hüküm arasında düzenlenmiştir. Bu nedenle, böyle bir sınırlama olmaksızın kullanılabilir.

Burada eşler ilgili tapu sicil müdürlüğünden karşı tarafın müşterek mülkiyetinin aile konutu olarak şerh edilmesini talep edebilirler. Bu aşamada, eşlerden birinin aile konutunu devreden veya değiştirme tehdidinde bulunan onaylı bir hareket yapması halinde, aile konutu hükümleri karşı eş için kullanılabilir. Bunun yanı sıra, TMK’nın 223. Maddesi, eşin rızasını gerektirmeyen işlemler söz konusu olduğunda tamamlayıcı bir kullanım alanı bulabilir. Örneğin, bir ortaklığın feshi davası durumunda, karşı ortak önalım hakkına sahip olabilir.

Aile konutu şerhi kaç yıl süreyle geçerlidir?

Kural olarak, tapuda taşınmaz mal üzerine konulan aile konutu şerhi evlilik süresince geçerlidir. Bu nedenle, bir konut şerhi belirli bir zaman diliminden sonra etkisini kaybetmez. Şerhin etkisini kaybetmesi için evlilik birliğinin sona ermesi veya evlilik süresince belirli koşulların yerine getirilmesi gerekir. Evlilik boşanma, ölüm, gaiplik veya fesih ile sona ererse, şerh etkisini kaybedecektir. Kısacası, şerhin etkin aralığı için belirli bir zaman dilimini kabul etmek mümkün değildir.

Boşanmadan sonra aile konutuna ne olur?

Evlilik birliğinin sona ermesi ile konut üzerindeki şerhin ortadan kalkacağından daha önce bahsetmiştik. Boşanma, evlilik birliğinin sona ermesinin pek çok örneğinden biri olabilir. Bu nedenle, boşanma üzerine mülkün aile konutu olma özelliğini kaybedeceğini söyleyebiliriz. Söz konusu taşınmaz üzerinde zilyetlik hakkına sahip olan eş, kesinleşmiş mahkeme kararını ilgili tapu sicil müdürlüğüne sunarak şerhin kaldırılmasını tek taraflı olarak talep edebilir. Ölüm halinde, şerh mekanik olarak etkisini kaybedecektir.

Bunun yanı sıra, evliliğin iptali durumunda veya devam eden bir boşanma sırasında neler olduğunu kontrol etmek hayati önem taşımaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yargılama sırasında evliliğin iptali talep edilse dahi şerh ortadan kalkmayacaktır. Çünkü boşanmaya mı yoksa evliliğin iptaline mi karar verileceği belirsizdir. Nihai alternatif, koşulların mağduriyeti göz önünde bulundurularak yapılmalı ve sonuçlandırılmalıdır. Aksi takdirde, telafisi zor veya mümkün olmayan yıkıcı durumların ortaya çıkmasına neden olabilir.

Konut Şerhini Ortadan Kaldırmanın Basit Stratejileri?

Evliliğin sona ermesi ile birlikte; evliliğin devamı süresince belirli koşulların varlığı halinde tapu sicilinden konut şerhinin kaldırılması mümkündür. Burada iki durumun varlığı halinde şerh kaldırılabilir. Bunlardan birincisi taşınmazın aile konutu olma özelliğini kaybetmesidir. Diğer durum ise örnek yeni bir konut edinilmesidir. Ancak, bu durumların varlığı halinde, tapu sicil memurunun konut şerhini tek başına kaldırması mümkün değildir.

Böyle bir iptal yapılacaksa, ortak malik ilgili tapu sicil müdürlüğünden şerhin kaldırılmasını anında talep edebilir. Ancak burada malik-hissedarın konut üzerindeki şerhin kaldırılmasına yönelik beyanını somut olarak ortaya koyması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, şerh karşı suç ortağının talebi üzerine konulmuşsa, bu suç ortağı da şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Doktrinde bazı yazarların görüşü doğrultusunda, mahkeme kararı ile taşınmaz üzerine konulan şerhin yine mahkeme kararı ile kaldırılması gerekmektedir. Bununla birlikte, mevzuatın böyle bir zorunluluk getirmediği tespit edilmelidir.

Yapı denetimi hakkındaki yazımıza da bakabilirsiniz.