İNTİFA HAKKI NEDİR?

Yardımsever sahiplik, günlük hayatta sürekli duyduğumuz bir kavramdır. Ancak hepimiz bu kavramın içeriği ve özellikleri hakkında ne kadar şey biliyoruz? İntifa hakkı bir tür irtifak hakkıdır. Belirli bir kişi hakkında iyi bir şey için kurulan ve o kişinin bir dünya varlığının değerinden tamamen yararlanmasına izin veren bir haktır. Bu hak devredilebilir mi, tapuda ne anlama gelir, özellikleri nelerdir? Bu ve bunun gibi birçok soruya elimizden geldiğince cevap vermeye çalışacağız. İntifa hakkı ile ilgili bir anlaşmazlığınız olduğunda, sadece uzman bir gayrimenkul avukatının yardımını aramanızı savunuyoruz.

İntifa hakkı ne anlama gelir?

İntifa hakkını analiz etmeden önce, intifa hakkının ne anlama geldiğine bir göz atalım. Bu terim Arapça kökenli olmakla birlikte Türkçe’de yararlanma ve kullanma anlamına gelmektedir.

İntifa ve irtifak hakkı nedir?

İntifa hakkının bir tür irtifak hakkı olduğundan bahsetmiştik, peki irtifak hakkı nedir? İrtifak hakkını kısaca özetleyecek olursak; hak sahibinin mülkü anında gelir elde etmesini veya kullanmasını sağlayan çeşitli hakların nihai tanımına verilen unvandır diyebiliriz. İrtifak hakları, mülk sahibine belirli yükümlülükler yükler. Mal sahibi, mülk üzerindeki haklarının bir kısmının kısıtlanmasına katlanmalıdır. Bunun yanı sıra, mal sahibi, kısıtlanan hakların ayni hak sahibi tarafından kullanılmasına da tahammül etmelidir.

Ayni hakkın lehtarı mülkten aktif olarak yararlanacaksa, doğru bir inşai irtifakın varlığından söz ederiz. Bununla birlikte, mal sahibinin yetkileri üzerinde bir sınırlama varsa, o zaman doğru bir zararlı irtifakın varlığından söz ederiz. İrtifak hakları, kapsamları söz konusu olduğunda ayni irtifaklar ve şahsi irtifaklar olarak ikiye ayrılır. Sadece bir temel taşınmaz varsa ve karşı tarafta gerçek veya lisanslı bir kişi bu taşınmaz üzerinde hak sahibiyse, kişisel bir irtifaktan söz ederiz. İki taşınmaz varsa ve bu taşınmazlardan biri lehine irtifak hakkı tesis edilebiliyorsa; ayni irtifaktan söz ederiz.

İrtifak hakkı türlerine bakacak olursak; intifa hakkı, oturma hakkı, üst yapı hakkı, faydalı kaynak hakkı ve tamamen farklı irtifak haklarının varlığını tartışacağız. Geçiş hakkı, görüşü engellememe hakkı ve benzerleri çeşitli irtifak hakkı türleridir. Bu makalede, makalemizin konusu olan intifa hakkına dikkat çekeceğiz.

Yönetmelikte intifa hakkı nedir?

Taşınmaz mal üzerinde intifa hakkının kurulduğu iki özellik vardır. Bunlar; kuru mülkiyet ve intifa hakkıdır. İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ve belirli bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksi düzenlenmedikçe, hak sahibine tam yararlanma yetkisi verir. İntifa hakkı taşınmaz mal üzerinde tesis edilecekse, bu işlem tapu siciline tescil edilerek gerçekleştirilmelidir.

İntifa hakkı sahibine, hakkın konusu olan mülkü kişiselleştirme, idare etme, kullanma ve gelir elde etme izni verilir. İntifa hakkı sahibinin yükümlülüğü iki ayrıntıda özetlenmiştir. Birincisi, intifa hakkı sahibinin bu yetkileri kullanırken ideal bir yönetici gibi özen gösterme yükümlülüğüdür. İkincisi ise, intifa hakkı sona erdiğinde intifa hakkı sahibinin mülkü mal sahibine iade etmekle yükümlü olmasıdır.

Kuru Mülkiyet Nedir?

İntifa hakkı tesisi ile; mal sahibinin gelir hakkının büyük olasılıkla intifa hakkı sahibi lehine kısıtlanacağından bahsetmiştik. Bu hak ayrıca, hakkın konusu olan yönün tüm parasal faydalarını da kapsar. Bu nedenle; mal sahibine yalnızca kuru (çıplak) zilyetlik kalır. Farklı bir ifadeyle, mülkiyet hakkının konusu olan konunun yalnızca içsel değeri mal sahibinde kalır. Mal sahibi, mülkiyetin konusu olan meseleden gelir elde etme hakkına sahip olmayacak, ancak yalnızca ondan kurtulma hakkına sahip olacaktır. Bu nedenle; intifa hakkının tesis edildiği tarafta malikin hala sahip olduğu kısıtlı zilyetlik hakkı kuru zilyetlik olarak adlandırılır.

Yararlı Malik Kimdir?

Yararlı malikin kim olduğu sorusu, hakkın en iyi hangi şekilde elde edildiğine göre farklılık gösterecektir. Bu nedenle, bu başlık altında, hak edinme türlerinden bahsederek faydalı malikin kim olduğu sorusuna cevap vermeye çalışacağız. Hakların iktisabı, düzensiz iktisap türünde veya özel iktisap türünde de olabilir:

1) Hakkın Kuruluş Tarafından Kazanılması

Bir intifa hakkının edinilmesi, intifa hakkının ruhsatlı bir işlemle edinilmesi anlamına gelir. İntifa hakkı kurumu, intifa hakkının konusuna göre çeşitlilik gösterecektir. Bu bağlamda, özellikle borç doğurucu bir işlem ve tasarruf edici bir işlem olmak üzere iki aralık olması daha olasıdır. Borç doğuran işlem genellikle bir sözleşme ile tesis edilir. Bu sözleşme ivazlı veya ivazsız da olabilir. Bununla birlikte, elden çıkarma işlemi, bu sözleşmenin konusunu sembolize eden konuların türüne bağlı olarak, büyük olasılıkla bir değişiklik veya tescilin yapılması vb. ile oluşturulacaktır.

Tam burada, faydalı mal sahibi, lehine tasarrufta bulunulan kişi olacaktır. Mal sahibinin irade beyanı ile birlikte kendi lehine intifa hakkı tesis edebileceğinin bilinmesi gerekir. Bunun amacı, intifa hakkının mirasçılara geçmesini sağlamak ve onlara kendi lehlerine yararlanma ve kullanma hakkı sunmaktır.

2) İntifa hakkının kendiliğinden kazanılması

Bir diğer edinim türünün intifa haklarının edinimi olduğundan daha önce bahsetmiştik. Burada, intifa hakkı büyük olasılıkla bir yönetmelik hükmünden kaynaklanan durumların yaygınlığı üzerine elde edilecektir.

a) İzin Verilen İntifa Hakkı

Ruhsatlı intifa hakkı için vesilelere ihtiyaç duyulması çok önemli olmamalıdır. Bir yönetmelik hükmünden anında doğan intifa hakkı sorgulanabilir. Yönetmelikten doğan intifa hakkının başlangıcını temsil eden durumları aşağıdaki gibi kaydedeceğiz: 1) Mülkün yerine ikame edilen tazminat, sigorta koruması ve kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkının devam etmesi. (TMK Md. 798/2) Bozulan malın eski hâline getirilmesi hâlinde intifa hakkının yeniden doğması. (TTK Md. 798/3) Ödenmiş alacaklar üzerinde intifa hakkının devamı. (TMK Md. 821) 4) Eşlerden birinin ölümü hâlinde sağ kalan eş, belirli durumlarda belirli mallar üzerinde intifa hakkı kurulmasını isteyebilir. (TMK Md. 240, 652) Burada, düzenlemeden lehine hak doğan kişiler intifa hakkına sahip olabilirler.

b) Zamanaşımı ile iktisap

Zilyetliğin kazanılması zamanaşımı yoluyla da gerçekleşebilir. TMK’nın 795. maddesinin 2. fıkrası, intifa hakkının kazanılmasında ve tescilinde, zamanaşımına uğrayan haller dışında, zilyetliğe ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtmektedir. Bu nedenle, intifa hakkının zamanaşımı ile kazanılmasında taşınırlar için TMK’nın 777. maddesi, taşınmazlar için ise TMK’nın 712, 713. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Anılan maddeler uyarınca; taşınmaz malın zilyetliğini sadakatle, çekişmesiz ve aralıksız olarak 5 yıl süreyle elinde bulunduran kişi artık zamanaşımı yoluyla intifa hakkına sahip olacaktır.

Taşınmazlarda mülkiyetin kazanılması normal ve olağanüstü zamanaşımı ile mümkündür. Olağan dışı zamanaşımı aralığı aşağıda düzenlenmiştir. 712. Buna göre, tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş olan intifa hakkının, intifa hakkı sahibi tarafından 10 yıl süreyle ihtilafsız, sürekli, dinen ve iyi niyetle zilyetliğinde bulundurulması gerekmektedir. Sanat eseri kapsamında olağanüstü zamanaşımı öngörülmüştür. 713. Buna göre, taşınmaz mal tapuda kayıtlı olmamalı, tapuda malik gösterilmemeli veya tapuda taşınmaz malın maliki olarak görünen kişi etkisiz veya gaip olmalıdır. Bu koşullardan birinin mevcut olması halinde, taşınmaz mal üzerindeki intifa hakkı, büyük olasılıkla taşınmaz malın 20 yıl boyunca tartışmasız ve kesintisiz zilyetliği ile olağanüstü zamanaşımı yoluyla elde edilecektir.

İntifa Hakkını Tapu Siciline Kaydettirmenin En İyi Yolu Nedir?

Taşınmazlar üzerinde tesis edilen intifa hakkının fiili bir hak olarak var olabilmesi için bu sorunun ilgili tapu sicil müdürlüğü tarafından tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu işlemin görevli memurlar tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi bir durumda resmi evrakta sahtecilik suçu gündeme gelebilir.

Bunun yanı sıra; bazı durumlarda hak, tescilden önce ortaya çıkabilir ve kısmen de olsa ileri sürülebilir. Bu haller; miras, mahkeme kararı, icra, işgal, kamulaştırma vb. yönetmelikte düzenlenen hallerdir. Bu hallerde, TMK m. 795/3’e göre, tapuya tescil edilmemiş olsa bile, bu hak, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Bu hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi yine de tapuya tescil ile mümkün olacaktır. Herhangi bir taşınmaz üzerinde tesis edilen intifa hakkı, işleme konu taşınmazın eklentilerini ve bütünleyici parçalarını da kapsayacaktır.

Yardımsever Malikin Hakları Nelerdir?

Bu hakları nesnelere kaydetmek istiyoruz:

1. Kesin malik, bir e-kitabın malikle aynı yöntemle saklanmasını talep edebilir (TMK Md. 811). E-kitabın sorguda saklanması, iade ile ortaya çıkan anlaşmazlıkları durduracaktır.
2. Tasarruf olanağı ile birlikte, hak sahibinin kullanıma ilişkin geniş bir yetkisi vardır. Mutlak surette malik, söz konusu mülkü kişiselleştirme, idare etme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir. (TCK Md. 803) Bu yetki ayrıca özen yükümlülüğü de getirir. Mala zarar verme suçu, hak sahibinin malı kısmen veya tamamen yıkması, tahrip etmesi, yok etmesi, bozması, kullanılamaz hale getirmesi halinde de gündeme gelebilir.
3. Hak sahibi, söz konusu malın saf ve medeni meyvelerini elde edebilir (TCK 685. Madde)
4. Ayırt edici yönün ayrılmaz parçaları, ayırt edici yönden ayrılır ayrılmaz intifa hakkı sahibinin mülkiyetine geçer. İntifa süresi boyunca olgunlaşan saf eşyalar intifa hakkı sahibine aittir ve bunların ayırt edici yönden ayrılmasını talep etme hakkı kabul edilir. (TMK Md. 804) İntifa hakkı sahibi bu hakkını malik, yarı malik ve malikin haciz koydurduğu tahsilatçılarla birlikte herkese karşı kullanabilir.

İntifa hakkı devredilebilir mi?

Kural olarak, bu hak devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu nedenle, miras paylaşımına konu olamaz. Bununla birlikte, bu hakkın özel kişi talimatı zorunlu olmamalıdır. TMK’nın 806. Maddesi uyarınca, hak devredilemezken, hakkın eğitimi devredilebilir. Bu metnin kapsamı dışında kalan istisnalar vardır. Mülkiyet hakkının kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğu durumlarda, mülkiyeti değiştirmek mümkün olmayacaktır. Hangi koşulların bu kapsama girdiği sorusu tamamen takdire bağlıdır. Doğası, ayrıntılara ve kurulan bağlantıya göre bile farklılık gösterebilir. Daha sonra, bu hakkın irade veya düzenleme ile elde edildiği yerde, genellikle kişiye sıkı sıkıya bağlılığa atıfta bulunulur.

Kullanım hakkının devri de ivazlı ya da ivazsız olabilir. Bir satış, gelir veya kira anlaşması ile kolayca bedelli olarak devredilebilir. Hatta bir ipotek veya bağış anlaşması ile karşılıksız olarak da devredilebilir. Geçiş, belirli bir süre için veya intifa hakkının bir aşamasında şarta bağlı da olabilir. Kullanımı değiştirme olanağı, intifa hakkının, intifa hakkı sahibinin mülkü idare etme enerjisinin bir alt delegasyonu olarak ortaya çıktığı gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

İntifa hakkını değiştirmeye yönelik anlaşmanın geçerliliği herhangi bir türe tabi olmamalıdır. Bu nedenle, tapu siciline tescili gerekli olmamalıdır. Bu kullanım değişikliğinin, hak sahibi ile lehine değişiklik yapılan üçüncü sosyal topluluk arasında cezaları olabilir. Mal sahibine bu konuda herhangi bir hak veya yükümlülük getirmez.

Kullanım Hakkı Satışa Engel midir?

Bu sorunu taşınmazlarla ilgili olarak ele alacağız, çünkü takipte en sık karşılaştığımız konu budur. İntifa hakkına sahip bir taşınmazın satışı önemli ölçüde mümkündür. Bununla birlikte, bu derecede önemli faktörler vardır. Örneğin, satış sonucunda malik değişecek, ancak yeni malik, intifa hakkı sahibi izin vermedikçe bu taşınmazdan yararlanamayacak ve kullanamayacaktır. Bu yeni malik için hukuka aykırı olsa da, bunun için yetkili bir gerekçe olabilir. Sonuç olarak, taşınmazın yeni maliki, taşınmazı satın almadan önce tapu sicilinden söz konusu taşınmaz üzerinde {bir} intifa hakkı tesis edildiğini görebilir. Bu yöntemde, taşınmazın yeni maliki, taşınmazın bu durumunu algılamalı ve buna razı olmalıdır.

İntifa hakkının tapu siciline kaydedilmemesi gereken durumlar da olabilir. Bu durumda, yeni malik taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olamaz. Bu gibi durumlarda, intifa hakkı sahibi, uğradığı zararları gidermek amacıyla önceki malike karşı dava açma hakkını saklı tutar.

İntifa hakkından çıkarılma nedir?

İntifa hakkından çıkarılma, şüphesiz haksız işgal tazminatı davasının birçok durumundan biridir. Dava açılmadan önce, davalıya durumun bir keşif ile bildirilmesi gerekir. Haksız işgalin varlığına ilişkin bu bildirim, işgalden men olarak adlandırılır. Farklı bir ifadeyle, taşınmazdan gerçekten yararlanan kişiye, o taşınmazdan yararlanma isteğinin bildirildiği durumdur. Bu konuda detaylı bilgi için Ecrimisil Nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz

Kazanç hakkı ne zaman sona erer?

Bu hakkın sona ermesi 6 durumda gerçekleşebilir:

1) Uygunluk Konusunun ortadan kalkması: Ecrimisil, ecrimisil konusunun ortadan kalkması ve yok olması ile sona erecektir. Ürünün hangi strateji ile ortadan kalktığı çok önemli olmamalıdır. Malın yalnızca bir kısmı yok edilirse; kalan uygun yarısı için devam edecektir. Mülkiyet konusu taşınmaz mal ise, tapuda herhangi bir terkin olmaksızın mülk varlığını sona erdirecektir. Tapu senedindeki terkin büyük olasılıkla açıklayıcı olacaktır.

2) Sona Erme, Yaşam Kaybı veya Karakterin Sona Ermesi: Zilyetliğin elde tutulması için belirli bir süre de öngörülebilir. Bu sürenin sona ermesi üzerine mülkün varlığı sona erecektir. Herhangi bir zaman aralığı öngörülmemişse, saf insanlar için en fazla ömür boyu ve saf insanlar için en fazla 100 yıl sürecektir.

3) Mahkeme Kararı İntifa hakkının terkini gerektiren bir durum olmasına rağmen, borçlu bu yükümlülüğü yerine getiremez. Böyle bir durumda, mal sahibi mahkemeye başvurabilir ve hakkın iptalini talep edebilir. Nihai hüküm, mahkemenin bu konuda vereceği kararla sona erer.

4) Feragat ve Vazgeçme: Kesin hak sahibi, tek taraflı iradesi ile bu hakkı her zaman sona erdirebilir. Taşınırlarda; malın malike teslimi ve taşınma zorunluluğu bu arada sona erer. Taşınmazlarda ise; ilgili tapu sicil müdürlüğüne terkin talebinde bulunulması ve akabinde tescil ile sona erer.

5) Toplu taşıma tartışmasız kamulaştırma ile sona erer. Bununla birlikte, mal sahibine ödenen kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkı devam eder. Kamulaştırmadan vazgeçilmesi durumunda, taşınmaz mal sahibine geri dönerse, intifa hakkı bu taşınmaz üzerinde yeniden kurulur.

6) Cebri İcra İntifa hakkı ile kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bu haktan önce gelen bir rehin hakkı varsa ve taşınmaz icra yoluyla alınıp paraya çevrilmişse; sınırlı ayni haklardaki sıraya göre hakkın terkini de istenebilir.

İntifa hakkı nasıl sona erdirilir?

Şimdi hakkın sona erdirilmesine ilişkin nedenlerden bahsettik, ancak hakkın konusu bir taşınmaz ise ne olacak? Bu durumda, tapu senedinde hakkın terkin edilmesi gerekir. Terk işlemi büyük olasılıkla taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğünde yapılacaktır. Mülkiyetin terki bedelli veya bedelsiz de olabilir. Bedelli terk durumunda; ödenecek bedelin binde 20’sinin tapu bedeli olarak yatırılması gerekmektedir. İvazsız terk halinde ise taşınmazın gerçek emlak beyan değeri üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcının malik tarafından ödenmesi gerekmektedir. Bunun dışında, malikin hayatını kaybetmesi nedeniyle ehliyetli mirasçıları lehine bu hakkından feragat etmesi halinde ayrıca tapu bedeli ödenmesine gerek bulunmamaktadır. Bu durumda, her yıl güncel olan tapu bedelinin vergi dairesine yatırılması yeterli olacaktır.

İptal işlemi için öncelikle ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurmanız gerekecektir. İşlemler Web Tapu sistemi üzerinden yapılmaktadır. Talep edilen evrakların yardımcı program tarafından sisteme yüklenmesi gerekmektedir. Daha sonra size bir randevu tarihi verilecek ve ödeyebileceğiniz bedel miktarı büyük olasılıkla belirtilecektir. Daha sonra ücretleri ödemeniz ve imza için randevu saatinde ilgili tapu sicil işyerinde bulunmanız gerekir. İmza sürecinin ardından, hakkın terki büyük olasılıkla işlemin tapu siciline tescili ile tescil edilecektir.

Yerleşim Hakkı Nedir?

Bir başka tanım da ikamet hakkıdır. Doğası gereği intifa hakkı ile karıştırılabilecek bir irtifaktır. Büyük olasılıkla yalnızca taşınmaz mülk üzerinde kurulabilir. Taşınmazın karakteri bile konut olmak zorundadır. Uygunluğun tesisi için ikamet için uygun olması gereklidir. Bu nedenle, örneğin, bir öz disiplin üzerinde bir iskân hakkı tesis edilemez. Bunun yanı sıra, işyerleri de yerleşim için uygun yerler değildir.

Bu hakkın devredilebilir olmaması gerektiğinden, hak sahibinin yaşam süresi ile sınırlıdır. Ayrıca, bu hakkın kurumu bir kira sözleşmesine benzetilmektedir. Aralarındaki en güçlü fark, kullanım hakkının ayni bir hak olması nedeniyle, herhangi bir ek harekete gerek kalmadan üçüncü olaylara karşı ileri sürülebilmesidir.

İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?

• Kesin bir sükna hakkı yalnızca gerçek kişiler lehine tesis edilebilir. Bununla birlikte, intifa hakkı hem gerçek hem de tüzel kişiler lehine tesis edilebilir.
• İkamet hakkı sadece taşınmaz mallar üzerinde tesis edilebilir. Ancak intifa hakkı taşınmazlar, taşınırlar ve haklar üzerinde tesis edilebilir.
• Her durumda, ikametgah hakkı tapu siciline tescil edilmelidir. İntifa hakkı durumunda, bu yükümlülük yalnızca taşınmaz mallar için geçerli olabilir. Taşınırlar ve haklar için durum böyle değildir.
• İkametgahın uygunluğu yalnızca hak sahibine kullanım yetkisi verir. Bununla birlikte, intifa hakkı, hak sahibine kullanma, kar etme ve idare etme yetkisi verir.
• İntifa hakkı, kullanım hakkı söz konusu olduğu sürece devredilebilir. Aksine, ikamet hakkı hiçbir durumda devredilemez. Mutlak yararlanma hakkı yalnızca yerleşim hakkı sahibine aittir.