KAT MÜLKİYETİ KİRACILIĞI NEDİR?

Kat irtifakı ile ilgili olarak sıkça sorulan sorulara verilen cevaplar aşağıda yer almaktadır.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, sınırlı ayni haklar kapsamında yer alan irtifak haklarından biridir. Ayni hak, bir kişiye eşyayı kullanma, ondan yararlanma ve onu ortadan kaldırma yetkilerinin tümünü veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir hak anlamına gelir. Kısıtlı fiili haklarda ise bu yetkilerden yalnızca birkaçı kullanılabilir. Birçok sınırlı hareket hakkından biri olan irtifaklar, mal sahibine bir nesneyi mükemmel bir şekilde kullanma, ondan gelir elde etme veya mal sahibinin bir nesne üzerinde hemen zilyetlik uygulama potansiyelini yasaklama hakkı verir. Kat mülkiyeti irtifakı kesinlikle bu haklardan biridir; bununla birlikte, tamamen farklı irtifak haklarından farklı olarak, öncelikle kişiye veya mülke değil, arazi payına dayalı olarak kurulur. Sonuç olarak, bu hak arsa payından bireysel olarak devredilemez veya arsa hariç tutularak arsa üzerinde kısıtlı bir fiili hak tesis edilemez.

Kat mülkiyeti irtifakı nasıl kurulur?

Kat irtifakı, onu kurmak isteyen kişi veya kişiler tarafından resmi senet düzenlenerek ve tapuya tescil edilerek veya bir hissedarın paydan çıkarılmasıyla kurulabilir. İlk strateji, durumların gerekliliği tarafından oluşturulan bir sözleşmenin tescil türüne girer. Diğer strateji, 5 veya daha fazla kişinin bir bina inşa etmek için bir arsa satın alması ve arsa sahiplerinin en az beşte dördünün bir kat mülkiyeti kurumu istemesi, ancak bu karara uyulmamasıdır. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi, seçime uymayan hissedarın payının iptaline ve istemeleri halinde diğer hissedarlar adına tesciline karar verir. Bu dava bir ayrılma davasıdır. Bu stratejide, resmi senetten sonra tescil inşa etme taktiği de benimsenebilir.

Kat İrtifakı Arazisi Üzerinde Kat Maliklerinin İradesiyle Kat Mülkiyeti Kurulması Durumları Nelerdir?

Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için öncelikle söz konusu taşınmazın tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir. Aksi halde taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulamaz. Bu irtifakın arsa payına bağlı olarak kurulduğunu belirtmiştik. Akabinde, kat irtifakı kurulabilmesi için arsa paylarının net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, arsa payları genellikle tarafsız bölümlerin (örneğin konutların) yapısına ve ölçülerine uygun olarak belirlenmemişse, her hak sahibi bu orantısızlığın giderilmesi için dava açabilir. Bu dava bir arsa payı düzeltme davasıdır. Bir diğer senaryo ise, sözleşmenin her bir tarafsız bölümünün ayrı ayrı ve diğerlerinden bağımsız olarak kullanılması gerektiğidir. Farklı bir ifadeyle, yaygın alanlar ve eklentiler kat mülkiyeti irtifakına konu olamaz. Bunun yanı sıra, inşaatın etkinliği gerçekleştirilmemelidir. Bu arada, tüm gelişiminiz taş ve tuğlayı anımsatan duvarcılık malzemelerinden yapılmalıdır.

Kat Mülkiyeti İrtifak Tapusu Alınır mı?

Kat mülkiyeti irtifakı kurmak amacıyla, tek malik veya ortak malikler tarafından bir talepte bulunulması gerekir. Bu talep ile birlikte yönetmelikte belirtilen evraklar da talebe bağlanmalıdır. Bu farklı evraklar yükümlülük ve yönetim planıdır. Bu, usulüne uygun olarak hazırlanan ve ev sahipleri tarafından imzalanan temel gerçek mülkiyet misyonunu ve geliştirme ile ilgili tamamen farklı önemli görevlerin tümünü içerir. Yönetim planının talep edilmesinin gerekçesi, kat mülkiyeti irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülme fırsatıdır. Bunu takiben, bu plan genellikle kat mülkiyetinin yönetim kurallarına ilişkin hükümleri içerir, ancak kat mülkiyeti irtifakının yönetimine ilişkin hükümler düzenlenebilir. Kat irtifakının yönetimi için zorunlu olmamakla birlikte, birçok hissedar arasından veya dışarıdan bir denetçi de atanabilir. Yönetim planı ayrıca tüm ev sahiplerinin imzalarını içermeli ve ana gayrimenkul üzerindeki çeşitli binalar için düzenlenmelidir. Talep, ekleri ile birlikte tapu sicil memuruna sunulur. Tapu memuru, adayların gerçek hane sahibi olduklarından emin olursa, kat mülkiyeti irtifakı kurulması için bir sözleşme talep edecektir. Bu sözleşme resmi bir senet türünde düzenlenir. Senet, tarafsız bölümleri ve bölümlerin ev sahiplerini, yaygın kullanım alanlarını, ekleri, arsa payı oranlarını ve hissedarların birbirlerine karşı hak ve yükümlülüklerini anımsatan hükümleri içerir. Bu senet daha sonra hissedarlar tarafından imzalanır. Son olarak kat irtifakı, tapu sicilinde kayıtlı ilgili gayrimenkul kütüklerinin beyanlar hanesine tescil edilir.

Kat İrtifakı Malikinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Taşınmaz üzerinde bir arsa maliki veya birden çok paydaş kat maliki varsa, her paydaşın taşınmazdan payı oranında yararlanma ve payını dilediği gibi kullanma hakkı vardır ve zilyetliğin özünden doğan bu haklara dokunulamaz. Bunun yanı sıra, yukarıda da belirtildiği üzere, kat irtifakı sahibi her malik, kat mülkiyetine geçiş ile birlikte, binanın inşasının tamamlanmasını ve belirlenen süre içerisinde tamamlanmasını talep edebilir. Bir kez daha, her hak sahibinin irtifak hakkının yönetimine katılma hakkı vardır. Hak olarak bahsettiğimiz sorunlar aynı zamanda hak sahipleri için yükümlülüklerdir. Her hak sahibi, geliştirmeyi zamanında bitirme ve tamamen farklı paydaşların haklarını kullanmalarını engellememe yükümlülüğü altındadır. Geliştirmenin tamamlanmasını kolaylaştırmak ve zamanı geldiğinde kat mülkiyetine geçmek için önlemler almakla yükümlüdür ve süreç içinde irtifakın sona ermesine ihmalle neden olursa, tamamen farklı hane sahiplerinin zararlarını tazmin etmelidir.

Kat irtifaklı tapu almanın tehlikesi nedir?

Kat mülkiyeti irtifaklı bir tapu aldıktan sonra, yüklenici yükümlülüğünü ihlal ederek inşaatı tamamlayabilir. Daha sonra, binanın yıkılması ve bina içindeki yaygın alanların eksik geliştirilmesi gibi sorunlar ortaya çıkabilir. Bu durumda, irtifak hakkı ile tarafsız yarıyı devralan mal sahibi zarara uğrayabilir. İnşaatın tüm tarafsız unsurlar için misyona uygun olarak inşa edildiğinden emin olmak ve iskanın alındığını garanti etmek, hak sahiplerinin zarar görmesini engelleyecektir.

Kat Mülkiyeti İrtifakından Kat Mülkiyeti Sahipliğine Geçiş Süreci Nasıldır?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yasal düzenlemelerde iki ayrı yöntemle daha düzenlenmiştir. Bunlardan ilki resen kat mülkiyetine geçiştir. Belediyenin resmi tapu kaydına ve iskan yükümlülüğüne uygun olarak inşa edildiği konusunda bağlı olduğu binalar için yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Yapı kullanma izni, belirtildiği gibi, altmış gün içinde en iyi şekilde tescil edileceği tapu siciline dağıtılır ve kat mülkiyeti irtifakı resmi olarak kat mülkiyetine dönüştürülür. İkinci olarak, durumların talebi üzerine kat mülkiyeti mülkiyetine dönüştürülür. Kat irtifakının tapu sicilinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi, resen veya arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden herhangi birinin talebi üzerine de gerçekleştirilebilir. Böylece arsa veya arsa paylarının tapu sicili ile kat mülkiyeti sicili arasında, arsanın kat mülkiyetine dönüştürüldüğüne dair yazı ile bağlantı kurulmuş ve işlem kesinleşmiş olur.

Kat irtifakı tamamen farklı stratejilerle sona erdirilebilir mi?

Yukarıda bahsedilen açıklama, kat irtifakının sona erdirilmesi için benzeri görülmemiş bir nedendir. Bunun dışında, bu irtifak her zaman durumlar tarafından gönüllü olarak feshedilebilir. Durumların tapu memuruna yazılı bir beyan ile bu raporun sicilden silinmesini talep etmesi yeterlidir. İradi sona erdirmenin yanı sıra, irtifakın mekanik olarak sona erdirilmesi de mümkündür. Kat irtifakı, bu hakka konu arazinin tamamen tahrip edilmesi, arazinin tahrip edilmemesi, ancak üzerine inşaat yapılamaması veya arazinin kamulaştırılması sonucunda mekanik olarak sona erer.