En yaygın sözleşme, bir daire için yapılan inşaat sözleşmesidir. Anlaşmazlıklara neden olabilecek bir diğer sözleşme de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme kanunda düzenlenmemiştir, ancak uygulama ile geliştirilmiştir. Bu nedenle uyuşmazlıkların çözümü için Yargıtay içtihatlarına başvurmak önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ve yüklenicidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsanın bir kısmını veya tamamını yükleniciye devretmesini, yüklenicinin de bağımsız bölümlerin bir kısmını teslim etmesini öngörmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Bir daire karşılığında yapılan inşaat sözleşmesi tipik bir sözleşme değildir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, eser sözleşmeleri ve inşaat sözleşmeleri daire inşaatı sözleşmelerine örnek olarak verilebilir. Gayrimenkul sözleşmeleri veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını yükleniciye devretmesini içerir. Bu sözleşme hakkında daha fazla bilgi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi makalesinde bulunabilir. Eser sözleşmesi, yüklenicinin sözleşmede öngörülen koşullara göre devredilen arsa üzerinde değişiklik yapmasını gerektirir. Bu karma sözleşme, dairelerle takas edilen bir inşaat sözleşmesinin sonucudur.
Kat karşılığı daire inşaatı sözleşmesinin resmi koşulları
Türk Borçlar Kanunu genel olarak sözleşme özgürlüğünü tanımaktadır. Bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için her iki tarafın irade ve isteklerinin birbirine uygun olması gerekir. Ancak bazı durumlarda kanun koyucu bu görüşten ayrılmıştır. Türk Borçlar Kanunu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini kabul etmemektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesine göre, arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan borcu olan arsa payı devrinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. İlgili madde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrinin resmi şekilde yapılacağını belirtmektedir. Sözleşmede yapılması gereken her türlü değişikliğin de resmi olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 213. Maddesi, gayrimenkul vaadinin ancak resmi şekilde yapılması halinde geçerli olacağını belirtmektedir. Resmi şekil şartını yerine getirmek için, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin (kısmi bir sözleşme belgesi olan) noter tarafından imzalanması gerekir.
Cezai Şartlı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Türkiye’de borçlar kanunu cezai şartı düzenlemektedir. Cezai şart, alacaklı tarafından borçluya baskı yapmak için kullanılabilir. Cezai şart, borçlunun kararlaştırılan edimi sözleşmeye uygun olarak ve zamanında yerine getirmemesi halinde alacaklının uğrayacağı zararın tazmin edilmesini garanti eder. Cezai şartın parasal olması gerekmez. Üzerinde mutabık kalınan edimin ekonomik bir değerinin olması önemlidir.
Apartman daireleri söz konusu olduğunda, cezai şart, yüklenicinin arsa devri karşılığında inşa etmeyi kabul ettiği arsa bölümlerini kararlaştırılan tarihe kadar bitirememesi halinde cezalandırılması için sözleşmeye eklenir. Ayrıca alacaklıyı olası zararlara karşı korur. Cezai şart, gün başına belirli bir miktar veya götürü bir miktar olabilir.
Gerçekte 3 tür cezai şart vardır. İlk olarak, isteğe bağlı bir ceza maddesi vardır. Sözleşmede aksi belirtilmemişse, alacaklı kararlaştırılan cezai şart kapsamında ifa veya ödeme talep etme hakkına sahiptir.
İkinci tür cezai şart ise bir ifa şartıdır. Bu madde, inşaat sözleşmeleri kapsamındaki daireleri telafi etmek için kullanılır. Bir ceza varsa, performans kararlaştırılan zamanda ve yerde gerçekleşmezse orijinal tutarı talep edebilirsiniz.
Üçüncü durumda, borçlu sözleşmeyi iptal etme veya cezai şartı ödeme seçeneğine sahiptir. Yüklenici cezai şartı ödemeyi ve sözleşmeden çekilmeyi ya da daire sözleşmesini iptal etmeyi seçebilir. Borçlunun sadece inşaat sözleşmesinden cayma veya fesih yetkisine sahip olduğunu ispat etmesi gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Fesih, ileriye dönük etkileri olan hukuki bir kurum olabilir ve sözleşmeden doğan yükümlülükleri ortadan kaldırır. Fesih geçmişe etkilidir ve taraflar fesihten önce ifa edilen edimleri iade etmek zorundadır. Fesih halinde sözleşme ileriye dönük olarak sona erdirildiğinden, tarafların iadeyi veya önceki edimi talep etme hakkı yoktur. Yukarıda tartışılan farklılıklara rağmen, “geriye etkili” fesih hem günlük hayatta hem de Yargıtay tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmelerine atıfta bulunurken kullanılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nda sözleşmelerin arsa sahipleri tarafından feshedilmesine ilişkin çeşitli bölümler bulunmaktadır. Arsa sahiplerinin sözleşmeleri teslimden önce feshetme haklarına bakarak başlayalım. Bu hak, geçmişe etkili fesih hakkı olarak bilinmektedir. Arsa sahibi, örneğin yüklenicinin projeye kararlaştırılan tarihte başlayamaması veya gecikmesi ya da doğrudan mal sahibine atfedilemeyecek bir nedenden ötürü işin zamanında tamamlanamayacağının genel olarak anlaşılması halinde sözleşmeyi iptal edebilir. Arazi sahibi sorumlu olmasa bile sözleşmeyi iptal edebilir. Bu hakkı kullanmak için arsa sahibinin önce yükleniciye bildirimde bulunması gerekir.
Arsa sahibi ayrıca yükleniciyi herhangi bir kusurdan sorumlu tutabilir. Eğer iş kusurluysa, arsa sahibi haklarını kullanabilir. Ciddi bir sözleşme ihlali varsa veya kusur işten beklenen faydayı elde etmeyi zorlaştıracak nitelikteyse arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
İkinci olarak, kusurla orantılı bir fiyat indirimi talep edebilirsiniz. Son olarak, yüklenici kusuru ücretsiz olarak düzeltme hakkına sahiptir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesih Şekli ve Zamanaşımı
Arazi sahiplerinin teslim tarihinden itibaren 5 yıl süreyle iade (geriye dönük iptal) hakkı vardır. Yüklenicinin ağır ihmali halinde bu süre en fazla 20 yıla kadar uzatılabilir. Yasa koyucu kusurların bildirilmesi için resmi bir zorunluluk getirmediğinden, genel bildirim şartları kullanılmıştır. Arsa sahiplerinin herhangi bir iletişim aracını kullanarak yükleniciyi ayıptan haberdar etmesi yeterlidir. Yükleniciye ayıbı bildirmenin en iyi yolu noter aracılığıyla veya yazılı olarak bildirmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü
Temerrütten söz edebilmek için borcun muaccel olması gerekir. Yani, talep edilebilecek bir aşamada olmalıdır. Bir apartman inşaatı sözleşmesinde muacceliyet, inşaatın sözleşmenin bitiş süresinde tamamlanması şartıdır. Müteahhit sözleşmede belirtilen süre içerisinde işi yapamayacaktır. Yasa koyucu arsa sahibine sözleşmede öngörülen süreden önce yükleniciyi temerrüde düşürme imkânı vermiştir. Bu durum kalıcı değildir. Projenin ilerleyişi, yükümlülüğün kararlaştırılan süre içinde yerine getirilemeyeceğini açıkça gösteriyorsa, arsa sahibinin yükleniciyi temerrüde düşürme hakkı vardır. Temerrüdün gerçekleşmesi için arsa sahibinin de yükleniciye bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirimin içeriğinden, alacaklının ifayı beklediği ve teslim etmeye hazır olduğu açıkça anlaşılmalıdır.
Alacaklı, borçluya ifa için bir ayı olduğunu bildirmeli ve ardından ifayı talep etmelidir. Borçlu sözleşmeyi ifa etmezse temerrüt yine de gerçekleşecektir. Alacaklı, borçludan ifada bulunmasını ve tazminat ödemesini talep etme hakkına sahiptir. Alacaklı bu hakkını kullanmak istemezse feragat etmeyi seçebilir. Alacaklı, sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan zararların tazminini talep edebilir veya sözleşmeyi iptal edebilir. Alacaklı ayrıca sözleşmeyi feshetme hakkını da kullanabilir. Bu durumda sözleşme ileriye dönük olarak sona erer. Alacaklılar ayrıca fesihle bağlantılı zararlar için tazminat alma hakkına da sahip olabilirler. Bunlar seçimlik haklardır ve hepsini talep edemezsiniz.
Kat Mülkiyeti Sözleşmeleri Feshedilebilir
Sözleşmeden dönme/fesih halleri hariç olmak üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin ifası veya ifa dışındaki diğer hallerin gerçekleşmesi ile sona erer. Yüklenicinin ölümü veya ehliyetsizliği de ifa etmeme sonucunu doğurabilir. İmkânsızlık, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve borçlunun sorumlu olmayacağı imkânsızlıklar olarak tanımlanabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yetkili Mahkeme
Apartman inşaatı sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir. Asliye ticaret mahkemeleri, tarafların her ikisinin de tacir olması halinde apartman inşaatı sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklara bakabilir.
Yargıtay Kararları – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Yargıtay (2. H.D. 2016/5977 E. 2019/3492 K.) :
Mahkemece, iddia ve savunma ile tüm dosya kapsamına göre, davacının maliki olduğu taşınmazların tamamının kat mülkiyeti kanunu kapsamında kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Ayrıca bina yıkılmış olup, artık arsa niteliğindedir. Bu durumda kat mülkiyeti yasa gereği kendiliğinden sona ermiştir.
Kararı davacı avukatı temyiz etmiştir.
Dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı avukatının temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Onama harcı aşağıda gösterilmiştir. Temyiz eden, tebliğden sonra 15 güne kadar kararı düzeltebilir.
Yargıtay (23/H.D. 2016/7423 E. 2019/2400 K.) :
Dava, arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
692. maddede, paylı mülkiyetin normal amacı, korunması veya kullanılması için gerekli olandan fazla inşaat işleri yapılabilmesi için, aksine anlaşma olmadıkça, bütün paydaşların rızasının gerektiği belirtilmiştir. Arsa payı değişimi inşaat sözleşmesinin, sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde yapıldığından ve hem hissedarlar hem de yüklenici açısından bağlayıcı olduğundan emin olmak için, sözleşmenin tüm hissedarlar tarafından imzalanması veya “onaylanması” gerekmektedir.
Davacı (davacı) ile davalı (davalı) yüklenici kooperatif arasındaki sözleşme, parselin tüm hissedarlarını kapsamadığı için bu davada geçersizdir. Geçersiz sözleşme icra edilemeyeceğinden, taraflar birbirlerine verdikleri tutarları TBK m. 77’de yer alan sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca talep edebilirler. Mahkemece, davacının sözleşme uyarınca davalı yükleniciye devrettiği payların davacıya iade edilip edilmeyeceğine karar verilmesi gerekir. Bu yapılamazsa, arsa sahibi bu hisselerin değerini almalıdır.
+ There are no comments
Add yours