KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat mülkiyeti, bitmiş bir binanın kullanılabilir ve ayrı bölümleri için ayrı mülkiyet haklarının oluşturulmasıdır. Bağımsız bölümler, bir bina içindeki dükkanlar, daireler ve depolar gibi alanları içerir. Kentleşme ve sanayileşme nedeniyle konut daha önemli hale gelmiştir. Bu durum, artık bir binada birden fazla malikin bulunmasına yol açmıştır. Gelişme sürecinde olan sosyal olayların kanunla düzenlenmesi gerekmektedir. Ülkemizde kat mülkiyetini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu 23/06/1965 tarihinde kabul edilmiştir.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, bir yapının birbirinden ayrılabilen ve tek başına kullanılmaya elverişli bir hacme sahip olan bölümleri için söz konusu olabilir. Medeni Kanun kat maliklerine bağımsız bölümleri için tüm hak ve yetkileri tanımıştır. Bir bağımsız bölümün sahibi, Medeni Kanun’un kendi bölümleri için sağladığı tüm hak ve yetkilere sahiptir. Kayıt prosedürü tamamlandıktan sonra, her bağımsız bölüm taşınmaz malın tapusunu alabilir. Bunu yapmak için tapu sicilinde ayrı bir sayfa açarlar. Bağımsız bölümler, kullanım amaçlarına uygun şartları yerine getirdiklerinde kat maliki olurlar. Kanunda bağımsız bölümler kat, dükkan veya mağaza, daire, depo veya büro olarak sıralanmıştır. Bu listenin bir sınırlama olması amaçlanmamıştır. Önemli olan her bölümün bağımsız olarak ve tahsis edildiği amaca uygun olarak kullanılabilmesidir. Tahsisine göre bağımsız olarak kullanılabilen alanlara bağımsız bölüm denir. Bir taşınmazın kat mülkiyetine hak kazanabilmesi için ayrıca tamamen betonarme olarak yapılmış olması gerekir. Kısmen betonarme, kısmen ahşap veya tamamen ahşap olan yapılar kat mülkiyeti olarak kullanılamaz.

Bağımsız bölümler için eklenti yapılmasına izin verilir. Eklentiler bölüme tahsis edilmeli ancak bölümün dışında olmalıdır. Bağımsız bölüm eklentilerine örnek olarak su depoları, garajlar veya gaz muhafazaları verilebilir. Arsa payları, kat mülkiyetine sahip bağımsız bölümlerin bir parçasıdır. Arsa payları ayrı olarak değil, ortak olarak sahiplenilir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin ana taşınmazdaki oranına eşittir. Bağımsız bölüm satıldığında, eklentileri ve buna bağlı arsa payı da mülkiyetle birlikte devredilir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler birlikte ana binayı ifade eder. Ana bina ve eklentileri ana gayrimenkulü oluşturur. Yönetim planı, kat malikleri tarafından imzalanan bir sözleşmedir. Yönetim planı, yönetim şekli, kullanım amacı, yöneticilere ve denetçilere ödenecek ücretler ve diğer birçok konuyu düzenler. Kat mülkiyeti sahipleri yönetim planını hazırlamalı, imzalamalı ve ardından tapu siciline sunmalıdır. Son olarak, kat mülkiyeti sahipleri ortak alanları kullanabilir.

Nasıl kat mülkiyeti satın alabilirim?

Bir kat mülkiyeti mahkeme kararıyla, tapuyla veya kat mülkiyeti irtifakı varsa sahip olunabilir.

(1) Resmi tapular aracılığıyla kat mülkiyeti kurulması: Malikler veya hissedarlar, tapu siciline tescil edilen resmi bir sözleşme ile kat mülkiyeti kurabilirler. Resmi sözleşme ile birlikte sunulması gereken belgeler şunlardır: bina veya binaların cepheleri; bağımsız bölümlerin boyutları; ortak alanlar ve eklentiler; bağımsız bölüm numaraları; bağımsız bölümler arasındaki arsa payı oranları. Tapu sicil memurları, bu belgelerin eksiksiz olarak sunulması halinde resmi tapu senedi düzenleyecektir. Ana gayrimenkulün tek bir maliki varsa, resmi bir tapuya gerek yoktur.

(2) Mahkeme kararları iki durumda kat mülkiyeti kurabilir: kat mülkiyeti kurmayı amaçlayan sözleşmelerin yürütülmesi için açılan davalar ve ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davalar. Kat mülkiyeti kurmak için kullanılabilecek bir yapı ve gerekli belgeler varsa, mahkeme kat mülkiyetine karar verebilir.

(3) Son olarak, kat mülkiyeti irtifakına dayalı olarak kat mülkiyeti kurulabilir. KMK’daki koşulların karşılanması halinde, yapı kullanma izin belgesi kat mülkiyeti kurmak için kullanılabilir. Kat mülkiyeti kurulması, kat irtifakı tapusuna sahip olan arazi sahipleri veya bireyler tarafından da talep edilebilir.

Kat mülkiyeti tapusu nedir?

Kat mülkiyeti tapusu, tapu sicilinde tescil işlemi tamamlandıktan sonra artık kat mülkiyeti tapusu olarak adlandırılmaktadır. Kat mülkiyeti kütüğünde, kat mülkiyeti tapusuna konu olacak her bölüm için ayrı bir sayfa oluşturulur. Kat mülkiyeti kütüğü, tapu kütüğü gibi bir ana kütüktür. Ana gayrimenkul ve sınırlı hakları ile Beyanlar hanesine ait kayıtlar, Bağımsız Bölüm sayfasına aktarılır. Ana gayrimenkule ilişkin bilgiler de gayrimenkulün parseli ve adı ile birlikte yazılır. Arsa payı, ana gayrimenkulün sınırlı ayni haklarının belirlenmesinde kullanılır. Yani malikin kat mülkiyeti tapusu vardır.

Kat Mülkiyeti Kurulu Nedir?

Yönetim kurulu maliklerden oluşur. Ana gayrimenkul, kat mülkiyeti kurulu tarafından alınan kararlarla yönetilir. Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili anlaşmazlıkları çözer. Yönetim kurulu üyeleri karar alırken zorunlu yasalara ve yönetim planlarına bağlıdır. Tüm kat malikleri, onların halefleri ve yöneticiler, kat malikleri kurulunun aldığı kararlarla bağlıdır. Yönetici, Kurulun kararlarını yerine getirir.

Yüksek Mahkeme Kararı I

“Yapı ruhsatı alınmış ancak yapı kullanma izin belgesi alınmamış veya ruhsat alınmamış yapılarda, maliklerin tamamının değişikliğe muvafakat etmesi ve imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen bölgelerin kaldırılması halinde, yapıların cinsi ve 3194 sayılı Kanun, Madde 16(5) (Geçici), kat mülkiyeti kurulmasına izin vermektedir. 3194). Görüldüğü üzere Kanun, yapı kayıt belgelerinin kat mülkiyeti için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgeleri” ile eşdeğer olduğunu kabul etmektedir. Sonuç olarak yapı kayıt belgesine sahip olan kişi, binayı imara uygun olarak inşa eden kişiye göre daha az vergi ve harç ödeyerek imara aykırı binasını kat mülkiyetine çevirebilmektedir.

(6. HD. 2021/521 E. 2021/1734 K.)

Yargıtay Kararı II

“No. 634 Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29: “Yönetim kurulu, yılda en az bir defa yönetim plânında gösterilen gün ve saatte, belirtilmemişse ilk takvim ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14. md.) Toplu yapılarda kurulların en az iki yılda bir ve en geç ilk takvim ayı içinde toplanması zorunludur. Kat malikleri kurulu, önemli bir sebebin bulunması hâlinde her zaman toplanabilir. Bu, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından talep edilebilir. Talep edilen toplantı tarihinden en az 15 gün önce bir çağrı gönderilmelidir veya kat malikleri taahhütlü bir not imzalayacaktır. İlk çağrı yapılırken, ilk oturumda yeter sayıya ulaşılamamışsa, ikinci oturumun tarihi ve yeri de belirtilmelidir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Birinci ve ikinci toplantılar arasındaki süre 7 günden az olamaz.”

Maddede belirtilen toplantılardan en az 15 gün önce çağrı yapılması ve iki toplantı arasında en az yedi gün süre tanınması zorunluluğu Bu, kat maliklerinin yasal hakları olan Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmalarını kolaylaştırmak ve güvence altına almak için getirilen bir düzenlemedir. Davacıya toplantı çağrısı ulaşmamış olsa bile Yargıtay, davacının toplantıda hazır bulunması nedeniyle bu usulsüzlüğe dayanarak toplantının iptalini isteyemeyeceğini kabul etmektedir.

5. HD2021/1469E. 2021/13201K.