KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira değerleme işlemi benzeri görülmemiş bir işlemdir. Gayrimenkul sahipleri, kiracı ile bir kira sözleşmesi imzalayarak mülklerini kiraya verebilirler. Kira kontratını artırma zamanı geldiğinde, kiracı, normal koşullar altında, kira kontratını en fazla TÜFE – ÜFE oranında artırabilecektir. Bu, yasalar tarafından belirlenen en iyi lisanslı iyileştirme miktarıdır. Bu fiyat her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanmaktadır. Bununla birlikte, enflasyon ve faiz oranlarının kontrolsüz bir şekilde yükselebileceği bir zaman gelir. Arz-talep dengesizliği ve parasal unsurlara atfedilebilecek bu durum, gerçek emlak değerlerini beklenenden daha fazla artırabilir. Bunun sonucunda, kira değerinde izin verilen en yüksek artış yetersiz kalabilir. Bu durumda, yasa koyucu, belirli koşullar altında bir kira değerlendirme hareketi iletme hakkını vermiştir. Böylece kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere çekilmesi amaçlanmıştır. Bu davayı açmayı düşünüyorsanız, Dava Nasıl Açılır başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz. Bu kira değerlendirme davası bu metnin konusu olacaktır.

Kira Sözleşmesinin Kasten Feshi Davası Nedir?

Aslında kiralananın tahsili davası ile kiralananın tahsili davası aynı şeydir. Doktrinde davanın tam adı kiralananın tahsili davası olmakla birlikte, daha çok kiralananın tahsili davası olarak tanımlanmakta ve kabul görmektedir. Kira sözleşmesinin tasfiyesi davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur.

Kira sözleşmesinin projelendirilmesi davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolayısıyla, her taşınır ve taşınmaz kirası için kullanılamaz. Bu dava yalnızca bir kira sözleşmesi varsa ve davacının davayı açmak için lisanslı bir merakı varsa açılabilir. Bu konuda bir dava açmayı düşünüyorsanız, profesyonel bir gayrimenkul avukatının yardımını aramanızı öneririz. Aksi takdirde haklarınızı kaybetmeniz olasıdır.

Kiraya Verme Vasiyeti Davası Açma Durumları Nelerdir?

Kira değerlendirme davası açmak için belirli durumların mevcut olması gerektiğinden daha önce bahsetmiştik. Bu durumları kaydetmek ve kısaca açıklamak gerekirse aşağıdaki gibidir:

• Güvenilir bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yürütülmesi herhangi bir düzensiz yazılı, resmi veya farklı gerekliliğe tabi olmamalıdır. Farklı bir ifadeyle, kira sözleşmesi sözlü olarak bile imzalanabilir. Bununla birlikte, düzenli yaşamda kanıt kolaylığı için kira sözleşmesini yazılı olarak yapmanız gerekecektir. Bununla birlikte, girişimlerini daha güvenli hale getirmek isteyenler de sözleşmeyi noter huzurunda yapabilirler.
• Dava açmak için lisanslı bir merak olmalıdır: Daha önce de belirtildiği gibi, davacının davayı açabilmesi için ehliyetli bir menfaatinin bulunmaması halinde, dava seçim tarafından reddedilebilir. Örneğin; lisanslı sınırlar boyunca kira artışına ilişkin bilgiler arasında bir uzlaşma olabilir ve sözleşmenin imzalanması için 5 yıl geçmemişse, bu davayı açmak için lisanslı bir merak gibi bir faktör yoktur.

Kira değerlendirme davası ne zaman açılabilir?

Kural olarak, kira değerlendirme davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte, belirli yönergeler tarafından buna birçok sınırlama getirilmiştir. Örneğin, sözleşmenin ilk 12 ayı boyunca halihazırda üzerinde anlaşmaya varılmış bir kira sözleşmesi olabileceğinden, davanın açılmasında muhtemelen herhangi bir lisanslı merak bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra, yasalarda 30 günlük bir aralık başlatılır ve bu süre içinde keşif gerekliliğinden de bahsedilebilir. Bununla birlikte, davanın sonucuna etkisi söz konusu olduğunda bu dönem çok daha gereklidir. Buna ilişkin derinlemesine bir gerekçe başka bir başlık altında yapılabilir. Bunun yanı sıra, 5 yıllık kira süresi konusu da sorgulanabilir. Bazı durumlarda, kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bu önergeyi iletmek mümkün olmayacaktır. Bir kez daha, bu durumun derinlemesine bir gerekçesi başka bir başlık altında yapılabilir.

Vasiyetnamenin Kiralanması Davası için Keşif Şartı Nedir?

Buluş sorunu, davanın süresi ve etkisine göre cezalar içermektedir. İlgili yetkili yönetmelikte davanın ne zaman açılması gerektiği belirtilmemiştir. Buna göre, kiraya veren bir yıllık kira süresinin bitiminden en az 30 gün önce yazılı keşif yapar veya dava açtığını bildirirse, mahkeme tarafından verilen tahsis kararı yenilenen kira süresinin başlangıç tarihi itibariyle de geçerli olabilecektir.

Başka bir deyişle, dava açma süresinin iki şekilde belirlenebileceğini söyleyeceğiz. İlk olarak, örneğin, dava en yeni kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren 30 gün içinde açılabilir. Bunun yanı sıra, kiracıya bu 30 günlük süre içinde kira sözleşmesinin yenilenebileceği yazılı olarak bildirilmişse, bu durumda dava yeni kira sözleşmesinin bitimine kadar da açılabilir.

Burada bir sorun ortaya çıkmaktadır; söz konusu düzenleme sadece belirli süreli kira sözleşmeleri için yapılmıştır. Kira süresinin bitimi ve yeni sürenin başlangıcı başka bir durumda anlaşılamaz. Peki ya sözleşme belirsiz süreli ise? Burada, bize göre, sözleşme belirli bir aralık içinmiş gibi davranmak önemlidir. Farklı bir ifadeyle, yenileme aralığı, sözleşmenin imzalandığı tarih ve bu tarihten itibaren geçen yıllık aralıklar esas alınarak seçilmelidir. Bu şekilde, mahkeme heyeti tarafından belirlenecek miktar, yenilenen sözleşme 12 ayı için etkili olabilir.

Kiraya Verme Davası için 5 12 Ay Kuralı Nedir?

Burada, çeşitli koşulların varlığına bağlı olarak, tamamen farklı durumlar devreye girecektir. Bu durumları aşağıdaki şekilde değiştireceğiz ve açıklayacağız:

• Kira bedeli ile ilgili bilgiler arasında bir uzlaşmaya varılmışsa ve kira süresi 5 yıldan az ise; Kira bedelindeki iyileştirme hızı da, daha önceki kira 12 ayı için ÜFE iyileştirme ücretini aşmaması koşuluyla, durumlar tarafından serbestçe kararlaştırılabilir. Bu anlamda, lisanslı sınırlar içinde bir uzlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bir kira kesintisi hareketinin ikame edilmesi mümkün olmayacaktır.
• Bilgi arasında uzlaşma gibi bir şey yoksa ve kira süresi 5 yıldan azsa; Bu durumda, büyük olasılıkla bir tahsis önergesinin ikame edilmesi mümkün olacaktır. Bu durumda, bilgi mahkeme salonundan kira bedelini, iyileştirme temposunu ve benzerlerini araştırmasını talep edebilir. Mahkeme heyeti, somut senaryo ve emsal değerleri göz önünde bulundurarak bu hususlar hakkında karar verecektir. Bununla birlikte, burada belirlenecek kira iyileştirme bedeli, önceki 12 ayın ÜFE iyileştirme bedelini geçemez.
• Süresi 5 yıldan uzun olan veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için Bu durumda taraflar arasında uzlaşma olsun ya da olmasın kira tahsis davası da açılabilir. Bu aşamada taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış değeri, hakkaniyet ve farklı hususlar dikkate alınarak bir kira bedeli de belirlenebilir. Burada seçim, önceki 12 ayın ÜFE artışıyla sınırlandırılmamalıdır.
• Kira sözleşmesinin dünya çapında uluslararası yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı bir kira sözleşmesi durumunda; Olaylar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kira bedelinin dünya çapında uluslararası yabancı para cinsinden de ödenebileceği kabul edilebilir. Bu tür anlaşmalarda, kira bedeli anlaşma tarihinden itibaren 5 yıla kadar değiştirilemez. Bu temel kuraldır. Bununla birlikte, bu durumun bir istisnası da olabilir. Bu da Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen azami etkililik çekincesi hallerine dayanmaktadır. Bu durumların her birinin mevcut olduğu dikkate alınırsa, bilgi, 5 yıllık sürenin dolmasından önce bir kira tahsis davası açabilir. Bunun dışında, 5 yıllık sürenin sona ermesinden sonra her durumda mahkeme salonuna sunulabilir. Seçim, önceki 12 ayın ÜFE iyileştirme ücreti ile sınırlandırılmamalıdır.

Geriye dönük bir işe iade davası açmak mümkün müdür?

Bu şekilde bir dava açmak mümkün değildir. Bununla birlikte, mevcut aralık için veya 30 gün içinde geçecek aralık için bir işe iade davası açılabilir. Bazı Yargıtay daireleri daha önceki dönemler için de işe iade davası açılabileceğini düşünse de, kanaatimizce bu mümkün değildir. Sadece kısıtlı bir ölçüde geçmişe dönük bir talepte bulunulabilir. Örneğin, yeni model aralığa geçişten 30 gün önce yazılı bir keşif yapılmış olabilir. Dava bu aralığa geçişten aylar sonra açılabilir. Burada oluşturulacak hüküm, ilgili aralığın başlangıcından itibaren de etkili olabilir. Bu şekilde, geriye dönük bir hüküm bulmak mümkündür. Bu özelliğinden dolayı işe iade davasının yenilik doğuran bir dava türü olduğunu söyleyebiliriz. Bunun dışında somut olaya göre haksız fiilden kaynaklanan bir ecrimisil talebi gündeme gelebilir ve geçmişe etkili bir talepte bulunulabilir.

Yeni Malik Vasiyetnamenin İhlali Davası Açabilir mi?

Kiralanan mülkün zilyetliğinin el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı konusunda bir fark yaratmaz. Sonuç olarak, yepyeni mal sahibi, önceki kiraya veren ile aynı kira ilişkisi ile kesindir. Bununla birlikte, kiracının tahliyesine neden olacak bir yenilikle sonuçlanan herhangi bir senaryo yoktur. Bu bağlamda, yeni model mal sahibi ile yeni bir sözleşme yapılsa bile, ilk kira sözleşmesinin tarihi güvenilir kalır. Farklı bir ifadeyle, yeni bir kira ilişkisi kurulduğu düşünülmemelidir. Daha sonra, yeni model mal sahibi, eski mal sahibinin kira sözleşmesine bağlılık için bir önerge sunma derecesinde olduğu yerde devam edecektir.

Kısacası, mal sahibinin yeni ya da eski olması, kiraya verme talebi söz konusu olduğunda herhangi bir anlam ifade etmeyecektir. Örneğin; önceki mal sahibinin kiracı ile bir kira sözleşmesi yapmasının üzerinden 6 yıl geçmiştir. Bunun yanı sıra, önceki mal sahibi kiracıya yeni kira döneminden 30 gün önce kira tadilatı için yazılı bir keşif vermiştir. Bu durumda, yeni mal sahibi, yeni kira dönemi boyunca bir kira projesi önergesi sunabilecektir.

Kira projesi davası hangi mahkeme tarafından açılır?

Kira projesi için yetkili ve ehliyetli mahkeme neresidir? Bu konuda yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira değişikliği davası yetkili ve görevli mahkemede açılmalıdır.

Kira İyileştirme Davaları ile Kira Vasiyeti Davaları İlişkili midir?

Bu sorunun cevabı hayır değildir. Aslında her dava benzer bir konuyu hedeflemektedir. Sonuç olarak, her davanın talebi kiranın tahsisine yöneliktir. Aradaki fark, davanın konusu ve yürütülmesine ilişkin bir dizi seçenekten kaynaklanmaktadır. Kira sözleşmesinden feragat talebi hem kiracı hem de kiraya veren tarafından ileri sürülebilir. Buna karşılık, kira bedelinin artırılması talebi yalnızca kiraya veren tarafından ileri sürülebilir.

Kiraya Verenin İrade Yetkisine İlişkin Yargıtay Kararı – 1

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’na göre, seçmenin talep üzerine belirli olması gerekir. Bu nedenle mahkeme, talep edilmeyen bir dönem için kira bedelini re’sen belirleyemez. Yargıtay’ın konuya ilişkin tercihi aşağıdaki gibidir:

“Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi mevcut olup, davacıların talebinin 01/11/2013 tarihi itibariyle kira bedelinin iradına yönelik olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece, davacıların dava dilekçesinde belirttikleri 01/11/2013 – 01/11/2014 tarihleri arasındaki kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde hükmü düzenleyen birçok kavramdan biri olduğu kuşkusuz olan “taleple bağlılık ilkesi” gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2296 E. 2020/3034 K. 16.06.2020 T.)

İradi Kira Davasına İlişkin Yargıtay Kararı – 2:

Seçim, kira projesi davasına konu kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini titizlikle incelemeli ve tek bir adımı bile kaçırmamalıdır. Yargıtay kararının konuyla ilgili bölümü aşağıdaki gibidir:

“Kaldı ki, davalıların dava dışı firma ile imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesindeki imzanın ….. adresine ait olmadığını ve …’ın sözleşmenin imzalandığı tarihte icazet ehliyetine sahip olmadığını savunmaları karşısında, imzanın incelenmeden ve kiralayan …’ın icazet ehliyetine sahip olup olmadığı üzerinde durulmadan 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi de yerinde değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E. 2019/6780 K. 17.09.2019 T.)

Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği:

ADANA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

SANIK A….. B……. C…..

A C……. B……..

SANIK Z……. Y…….. V……..

KONU : Mevcut kira bedelinin parasal durumlara hızlı bir şekilde uyarlanması ve ayarlanması talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR :

1- Davalı, müvekkilime ait …. adresindeki konutta 01.03.2003 tarihinden beri kiracıdır.

2- Müvekkilim tarafından davalıya süresi içerisinde keşifname düzenlenerek gönderilmiştir. Söz konusu keşifte kira bedelinin otuz günlük 1.000 TL’den yeni dönem için otuz günlük 3.000 TL’ye yükseltildiği bildirilmiştir. Davalı söz konusu keşfi edinmiş ve kira artışının ruhsat sınırının üzerinde olduğunu ileri sürerek bu yeni kira artışına muvafakat etmediğini beyan etmiştir.

3- Sayın mahkemenizin de saygı duyacağı üzere, ülkemizin parasal durumu pek iç açıcı değildir. Arz ve talep istikrarında öngörülemeyen fahiş değişiklikler var. Müvekkilim, bu parasal sistemdeki lisanslı iyileştirmelerin miktarının yetersizliği nedeniyle mali kayba uğramaktadır. Öyle ki; emsal ev kiraları, piyasa durumları, gerçek değer değerlendirmesi, parasal parametreler vb. hususlar mahkemeniz tarafından değerlendirildiğinde, mevcut kira bedelinin gülünç aralıklarda olduğu görülecektir.

4- Açıklanan nedenlerle müvekkilimin maddi olarak mağdur olduğu açıktır. Bu nedenle, davalı tarafından ödenen kira bedelinin artırılması ve mevcut parasal durumlara uygun hale getirilmesi için mevcut davanın kira bedelinin tahsili için ikame edilmesi önemli hale gelmiştir.

YASAL DAYANAKLAR : TBK, HMK ve ilgili diğer yasal düzenlemeler.

HUKUKİDELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, keşif, emsal güncel kira bedelleri, tanıklar, yeminler ve ikame edilebilecek her türlü resmidelil.

SONUÇ VE TALEP : Arz ve izah edilen nedenlerle; aylık 1.000 TL olan kira bedelinin günün rayicine uygun olarak yeni dönem için 3.000 TL’ye yükseltilmesine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 05.05.2015

Davacının Avukatı

C……. B…….

Dilekçe örneğini Phrase formatında almak için buraya tıklayınız: Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Phrase

Dilekçe örneğini PDF formatında edinmek için buraya tıklayın: Vasiyetname Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Pdf

İradeye Bağlı Kira Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın ne kadar süreceğini tam olarak tahmin etmek zordur. Burada birçok unsur etkili olabilir. Mahkemenin iş yükü, uzman raporu alma süresi vb. unsurlar bu sürenin miktarı üzerinde etkili olacaktır. Sonuç olarak, bu soruya net bir cevap veremeyeceğimizi söyleyeceğiz. Bununla birlikte, bu tür durumların genellikle ön mahkeme sürecinde yaklaşık 1 12 ay sürdüğünü belirteceğiz.