KİRACININ TAHLİYESİ

Kira sözleşmeleri, kiracı (kiracı) ile kiraya veren (ev sahibi) arasındaki sözleşmelerdir. Her iki taraf da borçludur. Bu makalede, kiracıların ofislerden ve çatılı evlerden tahliyesi ele alınacaktır. Konut, insanların yaşamak için geldikleri ve barınma ihtiyaçlarını karşıladıkları yerdir. Çatılı ofis alanları ise iş yapmak için kiralanır. Bir kiracının tahliyesi, hızlı ve dikkatli bir şekilde ele alınması gereken ciddi bir yasal konudur. Çıkarlarınızı korumak için bir hukuk danışmanına başvurmalısınız. Kiracılarla değil, mülkünüzü işgal eden biriyle uğraşıyorsanız, tahliyenin ne anlama geldiğini öğrenmek için lütfen bu makaleyi okuyun.

Kiracı tahliyesi: Nedenleri nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi durumunda tahliye gerçekleşecektir. Sözleşmenin ihlali nedeniyle, kiracı diğer sakinlere rahatsızlık verirse, mülkü kötüye kullanırsa veya kira ödemezse daireden tahliye edilebilir. Ev sahibi kiracıyı tahliye etmeden önce yazılı bir uyarıda bulunmalıdır. Kiracı uyarıya rağmen aynı şekilde davranmaya devam ederse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı aynı mali yıl içinde iki kez kirayı ödemezse ve noter kiracıyı iki kez bilgilendirirse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Daha da önemlisi, ödenmeyen kiraların aynı mali yıl içinde gerçekleşmiş olması gerekir.

Kiraya veren, kiracının kirasını ödememesi durumunda mektupla bildirimde bulunacaktır. Kira ödenmek zorundadır. Başka bir deyişle, ödenmesi gereken bir alacaktır. Taraflar kira sözleşmesinde ödeme tarihini serbestçe kararlaştırabilirler. Ödeme günü konusunda anlaşma sağlanamadığı durumlarda kanun uygulanacaktır.

Kira sözleşmesi ihbar edilerek feshedilebilir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise kiracı tarafından feshedilebilecektir. Kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmelerini ihbar yoluyla feshetme yetkisi yoktur. Sadece belirli süreli sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkı, on yıllık uzama süresinden başlamak üzere her uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kullanılabilir. Kiracılar, belirsiz süreli bir sözleşmeyi her altı aylık dönem için kiraya verene üç ay önceden bildirimde bulunarak feshedebilirler. Belirli süreli sözleşmeler için geçerli olan ilkelerin aynısı kiraya verenler için de geçerlidir.

Kiracı Tahliye Davası

Kiracının tahliyesi için dava açma nedenleri çok çeşitlidir. Bazı nedenler ev sahibinden, bazıları ise kiracıdan kaynaklanır. Biz ev sahibinden kaynaklanan nedenlere bakarak başlayacağız. Kiraya veren gerektiğinde kiracıyı tahliye edebilir. Yasa koyucu, kiracının tahliyesinin kiraya veren veya ailesi için gerekli olduğuna dair güvence istiyor. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin sona erme tarihinden veya sözleşmenin sürekli olmaması durumunda fesih bildiriminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Yukarıda belirtilen tarafların bu tahliyeye ihtiyacı varsa, o zaman yapılmalıdır. Talep somut, ikna edici ve samimi olmalıdır.

Yeni mal sahibinin de tahliyenin gerekli olduğunu kanıtlaması gerekecektir. Mülkiyeti aldıktan bir ay sonra, ev sahibi kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Koşullar yerine getirilirse, mal sahibi mülkiyeti devraldıktan sonraki altı ay içinde dava açarak kiracısını tahliye edebilir.

Yeniden inşa veya yeniden yapılandırma da söz konusu olabilir. Değişiklikler, kiracıların artık orada yaşayamayacakları kadar önemli olmalıdır. Kiracı, tahliye davası açarak ve belirli süreli ve uzun süreli sözleşmeler için geçerli olan fesih kurallarına uyarak bir ay içinde çıkarılabilir.

Kiracı kirayı ödemezse veya yukarıda açıklandığı gibi iki geçerli bildirimden sonra eşin başka bir konutu varsa, tahliye etmek onlara bağlıdır.

Kiracılar Taahhütname ile tahliye edilebilir

Kurallar, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası ile özetlenebilir. Kiraya veren, kiracı tarafından yazılı olarak yapılan bir sözleşmeye uymayan kiracıyı tahliye edebilir.

Güvence mektubunun geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekir. Taahhütname, kira kontratını teslim aldıktan sonra kiracı tarafından yazılı olarak imzalanmalıdır. Tahliye taahhüdünün tarihi kira sözleşmesinden önce olmamalıdır. Taahhütnameyi yalnızca kiracı imzalamalıdır. Tahliye taahhütnamesi düz metin olarak yazılabilir. Noterin imzalamasına gerek yoktur. Kiracının veya birden fazla kiracının söz konusu olması halinde tüm kiracıların taahhütnameyi imzalaması gerekmektedir. Kiracı bunu yapmak için yetkili bir avukat kullanabilir.

Tahliye bildiriminde kiracının taahhütnameyi kendi iradesiyle imzalaması çok önemlidir. Kiracının manipüle edildikten, korkutulduktan veya kandırıldıktan sonra imzalaması geçerli değildir. Kiracının bu hakkını kullanmak için bir yıl süresi vardır.

Tahliye Taahhüdü ne kadar sürer?

Kiracı tüm yasal gereklilikleri karşılayan bir tahliye taahhüdü verirse dava uzun sürmez. Kesin bir süre verilemez. Her davanın kendine özgü bir özelliği vardır. Mahkemenin iş yükünü de göz önünde bulundurmak önemlidir.

Kiracı Tahliye Davaları ve İcra

Tahliye sözleşmesine dayanılarak açılan bir davada sadece kiraya veren davacı olabilir. Yeni malik malik olduğunda, yeni malik davaya katılabilir. Davalı olarak kiracı gösterilir. Dava her kiracıya karşı açılmak zorundadır. Tahliye sonrası kira kontratını devreden kiracı önemli bir durumdur. Bu durumda kira kontratını devreden kiracı taahhütname ile bağlı olacaktır. Yeni kiracının tazminat hakkı da olabilir.

Kiraya verenin taahhütname tarihinden itibaren dava açmak için bir aylık süresi vardır. Bu bir aylık süre, kiraya veren tarafından dava açılırken dikkate alınmalıdır. Bu sürenin niteliği gereği hak düşürücü bir süredir. Sürenin geçmiş olması halinde mektup dava için dayanak olarak kullanılamaz. Kiracının, kiraya verenden bir sonraki ay dava açma niyetinde olduğuna dair bildirim alması halinde bu süre bir kira yılı uzatılır. Bu durumda dava açma süresi bir yıl uzamış olur.

Tahliye davası, kiracının hem mahkeme hem de icra takibi yoluyla tahliye edilebilmesi açısından elverişlidir. İcra takibinde icra dairesi kiracıya 15 günlük bir tahliye tebligatı gönderecektir. Kiracının tahliyeye itiraz etmek için yedi iş günü süresi vardır. Kiracı, tebligattan itibaren yedi iş günü içinde tahliyeye itiraz edebilir. Bu durumda, kiraya verenin itirazı aldıktan sonra icra mahkemelerine başvurmak için altı ay süresi vardır. Altı aylık sürenin dolması halinde kiraya verenin sulh hukuk davası açmak için bir yıl süresi vardır.

Tahliye Taahhüdü cezalar hakkında bir madde içermelidir

Kiracının, taşınmazını kararlaştırılan tarihte boşaltmaması halinde ceza olarak belirli bir tutar ödemesini öngören bir madde üzerinde anlaşmak mümkündür. Kiracı, taşınmazı kararlaştırılan tarihte boşaltmazsa, cezai şarttan sorumlu olur. Cezai şartın çok yüksek olması halinde mahkeme tarafından geçersiz kılınabilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tahliye sözleşmesine dayanarak kiracı tahliyelerinde hukuk mahkemeleri yetkilidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Tecrübeli bir avukat bu işlemleri hızlı ve doğru bir şekilde tamamlamanıza yardımcı olabilir. Haklarınızı korumak için tecrübeli bir avukattan yardım almanız hayati önem taşımaktadır.

İlgili Yargıtay kararları

Karar 1

TBK’da “kiraya veren, sözleşme ilişkisinin devamı süresince kiracı tarafından yapılan yararlı ve zorunlu giderleri, 531. madde uyarınca kiralayandan isteyebilir” denilmektedir. TBK’da “sözleşme ilişkisinin devamı süresince kiracı tarafından yapılan yararlı ve zorunlu giderler, 818 sayılı TBK’nın 531. maddesi uyarınca kiraya verenden istenebilir” denilmektedir.) Bu giderlerin genellikle kiralamanın başlangıcında yapıldığı kabul edilir. Kiraya verenin kiralananları tahliye edildikten sonra devralması kiracı açısından sebepsiz zenginleşmeye yol açmıştır. Kiraya verenin sorumluluk miktarı, kiralananın değer kaybı ile imal edildikleri tarihte faydalı ve zorunlu olan imalatlar düşüldükten sonra bulunan miktara eşittir.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017,/8284 K.

Karar 2

Kiracı, tahliye ve anahtarların teslimi tamamlanana kadar kira ödemek zorundadır. Kiracı için sözleşmeden doğan yükümlülükler, kiralanan mülk tahliye edilene kadar devam eder. Mülk teslim edildikten sonra kaldırılır. Kiracının teslimata ilişkin kanıt sunması gerekmektedir. Kiracı kiralanan mülkü kullanmazsa veya adresini değiştirmezse, bu yasal bir teslimat değildir. Kiracılar, kiraya veren onları kabul edene kadar borçlarından kurtulamazlar. Davalı, kiralanan mülklerin teslim edildiğini ve tahliye edildiğini kanıtlayamamıştır. Bu nedenle mahkeme davacının bildirdiği tarihi kabul etmiştir. Yargıtay Üçüncü Hukuk D. 2017,/8357 E. 2019./4928K.